地產(chǎn)后開(kāi)發(fā)時(shí)代“橫”著長(zhǎng)？馮侖稱商品住宅市場(chǎng)將為2019年的1/3，馬寅表示“運(yùn)營(yíng)決定一切”

快訊 2024年09月27日 16:07 2 admin

　　來(lái)源華夏時(shí)報(bào)

　　本報(bào)記者? 董紅艷? 北京報(bào)道

　　房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展一直受到舉國(guó)關(guān)注。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀下，業(yè)內(nèi)多方都在探尋新的行業(yè)發(fā)展路徑。

　　7月10日，在中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、中國(guó)城市與區(qū)域治理研究院主辦的“以新為徑萬(wàn)物生——2024第十四屆中國(guó)房地產(chǎn)品牌發(fā)展大會(huì)”上，萬(wàn)通集團(tuán)創(chuàng)始人、御風(fēng)集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖推測(cè)，房地產(chǎn)“雙軌制”下，未來(lái)商品住宅只占2019年（市場(chǎng)規(guī)模）的三分之一，也就是6萬(wàn)億左右的銷售額。

　　同時(shí)，業(yè)內(nèi)多方還分析指出，未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展中需要高度重視運(yùn)營(yíng)能力的提升。其中，阿那亞創(chuàng)始人兼CEO馬寅表示，“對(duì)于房地產(chǎn)，特別是文旅地產(chǎn)而言，沒(méi)有運(yùn)營(yíng)就沒(méi)有一切。運(yùn)營(yíng)決定了資產(chǎn)價(jià)值，決定了房產(chǎn)的流動(dòng)性?！?/p>

　　住宅銷售規(guī)模為6萬(wàn)億元？

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于筑底階段。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1—5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資40632億元，同比下降10.1%，住宅投資30824億元，下降10.6%，新建商品房銷售額35665億元，下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.5%。

　　回顧房地產(chǎn)的發(fā)展，萬(wàn)通集團(tuán)創(chuàng)始人、御風(fēng)集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖表示，在2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)代，全球最十大市值企業(yè)中中國(guó)地產(chǎn)公司占據(jù)6席，相關(guān)企業(yè)達(dá)到的規(guī)模上的高峰。但是，這只是階段性的繁榮，后期也要面臨挑戰(zhàn)和轉(zhuǎn)型。如今，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代?！斑@個(gè)時(shí)代特別像年輕人在青春期之后個(gè)子不長(zhǎng)了，橫著長(zhǎng)”。

地產(chǎn)后開(kāi)發(fā)時(shí)代“橫”著長(zhǎng)？馮侖稱商品住宅市場(chǎng)將為2019年的1/3，馬寅表示“運(yùn)營(yíng)決定一切”

　　對(duì)于房地產(chǎn)后開(kāi)發(fā)時(shí)代的變化，馮侖將其概括為三個(gè)方面，體制和政策的變化、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和需求重點(diǎn)變化、企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的變化。

　　對(duì)于體制和政策的變化，馮侖表示，經(jīng)歷了福利分房、住宅商品化、保障房等發(fā)展階段，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展逐步邁向“雙軌制”。雙軌制下“保障的歸保障，商品都?xì)w商品”，最終可能會(huì)比較接近新加坡目前的房地產(chǎn)發(fā)展模式。

　　具體看來(lái)，深圳的房地產(chǎn)發(fā)展模式給出了市場(chǎng)參考。2018年深圳曾經(jīng)發(fā)文稱，到2035年，將新增建設(shè)籌集各類住房共170萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套，達(dá)到“60%的保障性住房、40%的商品性住房”的住房布局。

　　對(duì)于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和需求重點(diǎn)變化，馮侖推測(cè)道：“未來(lái)，商品住宅只占2019年（市場(chǎng)規(guī)模）的三分之一，也就是6萬(wàn)億左右的銷售額。這還是一個(gè)很大的市場(chǎng)。”

　　同時(shí)，馮侖指出，“房地產(chǎn)不是沒(méi)什么可做了，而是要轉(zhuǎn)向其他房地產(chǎn)領(lǐng)域，比如辦公、商業(yè)、酒店度假、教育研發(fā)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、醫(yī)療健康、公共物業(yè)等。其中，醫(yī)療健康和物流倉(cāng)儲(chǔ)發(fā)展得就很好。”

　　薩摩耶云科技集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄭磊向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析指出，房地產(chǎn)后開(kāi)發(fā)時(shí)代的變化，綠色建筑和低碳房地產(chǎn)或?qū)⒅饾u成為主流；開(kāi)發(fā)商需要更加注重建筑材料的環(huán)保性和節(jié)能性，同時(shí)也需要考慮到建筑的長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)營(yíng)和維護(hù)，如能源效率、水資源利用等；同時(shí)，因?yàn)橄M(fèi)者不僅關(guān)注房屋的地理位置、戶型和價(jià)格，還越來(lái)越重視住房的質(zhì)量、設(shè)計(jì)、社區(qū)服務(wù)以及未來(lái)的升值潛力，開(kāi)發(fā)商需要更加注重提升房屋的品質(zhì)和服務(wù)。

　　“沒(méi)有運(yùn)營(yíng)就沒(méi)有一切”

　　房地產(chǎn)后開(kāi)發(fā)時(shí)代離不開(kāi)對(duì)存量房的管理。4月30日政治局會(huì)議定調(diào)樓市政策方向，提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”；5月17日，房地產(chǎn)“一攬子”新政聚焦穩(wěn)市場(chǎng)、去庫(kù)存；6月7日國(guó)常會(huì)再次明確“對(duì)于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實(shí)推進(jìn)”。

　　業(yè)內(nèi)多方認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)需要轉(zhuǎn)變思維，需要重視企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的提升。

　　市場(chǎng)上一直存在房地產(chǎn)到底是實(shí)體經(jīng)濟(jì)還是虛擬經(jīng)濟(jì)的爭(zhēng)論，優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人、共享際創(chuàng)始人毛大慶表示，“我始終都認(rèn)為房地產(chǎn)就是制造業(yè)”，只是這個(gè)制造業(yè)中有一個(gè)主要的生產(chǎn)資料價(jià)格在短時(shí)期內(nèi)飛速膨脹影響了老百姓的基礎(chǔ)生活，要維持它的持續(xù)發(fā)展，必然要思考新動(dòng)能替代舊動(dòng)能。

　　“一部分企業(yè)如果還停留在單純的制造思維，甚至是資源思維，就很難走過(guò)去?！本┩栋l(fā)展總裁高一軒表示，養(yǎng)老行業(yè)或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)相關(guān)企業(yè)發(fā)展的一個(gè)分水嶺，一部分企業(yè)跨過(guò)去的將進(jìn)入服務(wù)行業(yè)。養(yǎng)老行業(yè)特別細(xì)碎，單價(jià)極低，特別重視服務(wù)，要求所有人都俯身下去，真誠(chéng)地面對(duì)客戶。

　　而提到服務(wù)運(yùn)營(yíng)能力，就不得不提到阿那亞，這樣一個(gè)特殊的存在。此前，阿那亞只是一個(gè)秦皇島的偏遠(yuǎn)樓盤項(xiàng)目，而現(xiàn)在的阿那亞已經(jīng)從純粹的地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型為全資源的濱海旅游度假綜合體，注重運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

　　對(duì)于當(dāng)下整個(gè)房地產(chǎn)面臨的環(huán)境，阿那亞創(chuàng)始人兼CEO馬寅表示并不陌生：“其實(shí)，2013年接手阿那亞的時(shí)候，我們所面臨的問(wèn)題跟當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)遇到的問(wèn)題挺相似，都是房子賣不掉了，房?jī)r(jià)也不漲了，銀行也不給錢了。10年前，我們已經(jīng)死過(guò)一次了?！?/p>

　　當(dāng)年的困境被馬寅視作一種幸運(yùn)。馬寅稱“大環(huán)境給了我們10年的周期去慢慢做轉(zhuǎn)型這件事”。 “對(duì)于房地產(chǎn)，特別是文旅地產(chǎn)而言，沒(méi)有運(yùn)營(yíng)就沒(méi)有一切。運(yùn)營(yíng)決定了資產(chǎn)價(jià)值，決定了房產(chǎn)的流動(dòng)性。這是我過(guò)去10年最深的感受之一?！瘪R寅說(shuō)。

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變，馮侖也在房地產(chǎn)后開(kāi)發(fā)時(shí)代的變化中分析稱，開(kāi)發(fā)時(shí)代，企業(yè)需要的本事是建設(shè)，在后開(kāi)發(fā)時(shí)代，對(duì)于辦公、商業(yè)、酒店度假、教育研發(fā)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、醫(yī)療健康、公共物業(yè)等業(yè)務(wù)形態(tài)，企業(yè)更需要的是資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)的能力。

　　“只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)有增長(zhǎng)，房地產(chǎn)就是依然是一個(gè)非常好的支柱性的行業(yè)，也是我們創(chuàng)業(yè)的天地。未來(lái)我們對(duì)這個(gè)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也是充滿信心?！瘪T侖展望道。

　　責(zé)任編輯：張蓓? 主編：張?jiān)?/p>

標(biāo)簽：產(chǎn)后住宅運(yùn)營(yíng)