炒股就看金麒麟分析師研報，權威，專業(yè)，及時，全面，助您挖掘潛力主題機會！

　　來源：華夏時報

　　上海“網紅盤”格力·海德壹號在建工程。? ?李貝貝/攝

　　近日，上海前灘“網紅盤”格力·海德壹號多名業(yè)主向《華夏時報》記者爆料，該項目存在拖延工期、裝修降標、擅自更改設計的情況。

　　截至目前，業(yè)主方與格力地產（ *** ）（600185.SH）旗下上海?？睾下撝脴I(yè)有限公司（簡稱“上海海控”）已進行過三輪溝通，但仍未能達成一致。《華夏時報》記者了解到，雙方爭議的焦點集中在三角陽臺、物業(yè)費涵蓋范圍等方面。

　　7月8日，格力地產集團方面向《華夏時報》記者回復稱，公司高度重視業(yè)主的投訴。此前業(yè)主將問題反饋到建交委（質監(jiān)站、規(guī)資、圖審中心）等相關部門，公司已積極配合相關部門，真實、準確、完整地提供了相關材料，并詳細說明了相關情況，同時亦積極和業(yè)主代表開會說明了施工現場情況?！拔覀冋J真對待每一位業(yè)主的投訴與建議，后續(xù)我司將繼續(xù)就相關問題加強與業(yè)主的溝通?！?/p>

　　7月15日起，格力·海德壹號業(yè)主發(fā)起“不提升品質集體 *** 購買車位”的投票接龍活動，3天內已有80余戶業(yè)主參與，超過163套總房源數的一半。多名業(yè)主表示，還將 *** 14.9元/平米的“天價”物業(yè)費，“直到格力提供與高昂物業(yè)費對應的公區(qū)、車庫環(huán)境和物業(yè)服務”。

　　樓盤大幅降標？三角陽臺無法兌現

　　據 *** 息，2014年12月24日，經過124輪競價，珠海國資企業(yè)格力地產聯合體擊敗恒基兆業(yè)、三湘地產等一眾房企，以16.14億元的價格競得前灘地區(qū)Z000801編制單元32—01地塊，樓面價6.58萬元/平米，溢價率127%。

　　作為上海前灘“九宮格”內最后一個入市住宅項目，因為一二手房價“倒掛”、以及江景、華二教育、商業(yè)配套等諸多優(yōu)質資源，2023年2月8日，延期8年之久才入市的格力·前灘海德壹號推出163套建面約76—555平米房源，開盤即罄。

　　在之前的認籌階段，盡管備案價高達12.98萬元/平米，且未設售樓處樣板房，格力·海德壹號仍然吸引了639組認購，相當于4個人搶1套房。同時，該項目最終入圍分達100.65。按基礎分60分計算，入圍者至少需繳納215個月社保（約18年）。

　　然而，距離正式交付（2025年6月30日）不足一年，業(yè)主們與開發(fā)商之間的矛盾卻愈發(fā)激化起來。近期該項目業(yè)主向記者爆料，該項目施工進度滯后，且存在裝修大幅降標、施工方擅自更改設計等多個問題。

　　6月28日，記者在格力海德壹號項目工地看到，工地正常運作，不時有渣土車進出。施工銘牌顯示，32—01地塊在2017年6月即已開工，但預計在2025年4月竣工。從工地圍墻向內部看去，項目樓棟外立面還搭有腳手架，內部裝修仍呈毛坯狀態(tài)。

　　今年3月，格力地產上海?？睾下撝脴I(yè)有限公司副總經理周立東在業(yè)主群解釋說，“我們是珠海國企，目前各項工作正常運行。主要是外露鋼結構的供貨影響了現場進度（成品外觀不達標不能出廠）”。而在2023年7月底該項目被報道“開發(fā)商疑停工跑路”時，周立東也解釋說，項目采用全鋼結構的框架結構體系，施工難度大、工廠加工周期長。

　　施工疑似緩慢之外，“三角陽臺”不能兌現，是業(yè)主們最為詬病的問題。

　　業(yè)主王赟（化名）向記者介紹說，根據當初的樓盤宣傳資料，該項目在室外設計了三角形的270°景觀陽臺和全景觀光電梯，加上大面積的玻璃，可以更大程度地一覽黃浦江景，“這個樓盤戶型可以說都是為了三角陽臺，整體樓盤品質的提升，三角陽臺占了很大因素?！?/p>

　　但今年初，項目方突然告知業(yè)主，三角陽臺不能正常使用或站立，令業(yè)主們十分意外。記者看到，目前該項目標志性的外掛式三角全景陽臺均為鏤空或半鏤空形態(tài)。按照相關規(guī)定，懸挑陽臺算“半面積”。王赟解釋說，違約不兌現三角陽臺，是因為開發(fā)商需要補繳建筑面積的費用，這不應由已經等待收房的業(yè)主承擔。

　　“即使是有必要、必須調整設計方案，也應該要跟業(yè)主提前說明的?！绷硪幻麡I(yè)主羅濤（化名）透露，自己在購房時就將項目宣傳資料進行了公認，但依然沒能阻擋開發(fā)商臨時變更相關設計方案。

　　羅濤強調，根據上海市規(guī)劃和自然資源局于2019年底發(fā)布的《建設工程設計方案批后調整和建設工程規(guī)劃許可（金麒麟分析師）變更管理辦法》，“已取得建設工程規(guī)劃許可證的建設項目，需變更建設工程規(guī)劃許可證，變更內容涉及禁止類事項的，不得變更；變更內容涉及限制類事項，應申請變更建設工程規(guī)劃許可證和附圖”。

　　在裝修方面，業(yè)主們則認為“項目與宣傳的定位不符，與前灘核心區(qū)位不匹配”“完全不能接受目前的方案，并且表示強烈 *** ”。因此，業(yè)主們要求開發(fā)商整改提升并在前灘大道處增設小區(qū)大門，要求對標周邊同檔次小區(qū)全面提升簡陋的地庫，包括但不限于進出地庫坡道吊頂、入戶大堂前區(qū)及地下落客區(qū)吊頂、照明提升為感應燈并結合吊頂進行方案設計等。

　　此外，業(yè)主們還認為，公區(qū)裝修效果圖方案“與樓盤檔次嚴重不符，明確不接受目前的方案”，并要求開發(fā)商提供目前的公區(qū)及套內精裝成本單方標準，且設計師團隊與商業(yè)宣傳資料承諾的由HBA團隊進行設計不符，設計方案（過程稿）未反映“低調奢華”等。

　　三輪溝通，關鍵問題仍未達成一致

　　記者獲悉，截至6月底，針對項目存在的諸多問題，業(yè)主方與上海?？匾堰M行過3輪溝通。根據3份溝通紀要，開發(fā)商給出了一些解決方案。

　　比如，對于項目施工進度的問題，上海?？胤矫婊貜头Q，之后會整理可視化工程進度及針對進度滯后采取趕工措施，通過市場營銷部公眾號發(fā)布告業(yè)主家書的方式告知（每兩周一次）；對于業(yè)主提出的“主入口方案使用功能缺失”“地庫簡陋”等問題，上海海控也表示，會在原大門位置考慮優(yōu)化調整、地庫重點區(qū)域將根據工程進度考慮適當提升等。

　　遺憾的是，目前雙方在關鍵問題上仍未達成一致。從溝通會紀要中記者看到，對于業(yè)主們最為關心的三角陽臺，上海海控拒絕整改，表示“三角陽臺按圖施工，同時相關 *** 部門已經給予投訴回復。目前現場條件、政策均不具備修改條件”。

　　對此，業(yè)主林波（化名）表示，這是格力地產的單方面說辭，業(yè)主們并沒有拿到投訴回復：“確實流程也是如此： *** 部門（浦東新區(qū)建教委）把意見給到格力地產，由格力方面自行向業(yè)主回復。”

　　對于業(yè)主要求提供 *** 審圖通過的施工圖紙、以及過程中所有變更記錄的說法，上海?？胤矫鎰t表示，項目仍在建設中，不提供過程版圖紙，項目竣工后可提供竣工圖。至于“公區(qū)裝修效果圖方案與樓盤檔次嚴重不符”，是因為“HBA團隊僅參與戶型方案設計，未涵蓋公區(qū)”。

　　格力·海德壹號施工銘牌。 李貝貝/攝

　　7月9日，格力方面向記者回復稱，關于三角陽臺問題，前期概念方案階段為外方設計單位繪制，后續(xù)方案、施工圖設計則由國內設計院根據規(guī)范要求進行深化設計，現場按最終施工圖進行施工。房屋預售時以陽臺范圍（不含尖角部分）（預測房產面積）進行銷售，銷售合同戶型圖、預售建筑面積圖與施工圖一致。

　　“三角陽臺”范圍（不含尖角部分） 圖源：格力地產提供

　　“業(yè)主投訴建交委（質監(jiān)站、規(guī)資、圖審中心）等相關部門后，我司已積極配合相關部門，真實、準確、完整地提供了相關材料，并詳細說明了相關情況?！备窳Ψ矫姹硎尽?/p>

　　至于“降本”之說，格力地產則強調，“對比實際裝修標準和宣傳資料，我司未發(fā)現（格力·海德壹號）’降本’情況?！备窳Φ禺a方面進一步指出， “精工質本”是格力地產長期恪守的建筑精神和開發(fā)理念。自2023年年底以來，我司在符合預售合同的基礎上，結合市場變化，圍繞客戶關注點，采取積極溝通的態(tài)度，對項目進行整體優(yōu)化，提升品質。

　　業(yè)績不佳，網紅盤被指“存貨減值計提不準確”

　　雙方之所以不能達成協(xié)議，王赟直言“就是資金的問題”：“你看他們之前的計提情況。實際上項目沒那么多利潤，所以就給這個項目減標了?！?/p>

　　根據今年2月20日晚間格力地產披露的上交所下發(fā)的紀律處分決定書，格力地產在2018年至2022年因存貨減值計提不準確，導致當期利潤存在錯報。

　　具體而言，格力地產在2018年至2021年存貨減值測試中，存在對子公司上海?？乇Ｂ撝脴I(yè)有限公司“海德壹號”、上海?？靥撝脴I(yè)有限公司“公園海德”兩個地產項目可售面積、可比售價選取錯誤。同時，公司存在對重慶兩江新區(qū)格力地產有限公司“重慶兩江”地產項目P19地塊可比售價選取錯誤、未對可比售價進行修正等問題，高估存貨可變現凈值、少計提存貨跌價準備。

　　上述操作導致格力地產在2018年—2021年度累計少提存貨減值導致多計凈利潤6.26億元。其中，2018年度少提存貨減值并多計利潤4.42億元，占當年度凈利潤的86.21%；2019年、2020年、2021年，格力地產分別多計利潤303.8萬元、1.63億元、1886萬元，分別占當年凈利潤的0.58%、29.10%、4.1%。

　　針對“存貨減值計提不準確”的問題，格力方面向《華夏時報》記者解釋說，2023年7月18日公司發(fā)布《格力地產股份有限公司關于對上海證券交易所監(jiān)管工作函部分回復的公告》，對海德壹號項目計提存貨跌價準備的原因進行了分析說明。

　　其中，2020及2021年上海錦云江悅項目（即海德壹號）業(yè)態(tài)包括住宅、商業(yè)、車位。對于住宅，會計差錯更正前，公司選用周邊二手樓盤售價作為預計售價；會計差錯更正后，公司參考周邊可比樓盤一手房售價及備案時間，按照國家統(tǒng)計局公布的上海市當年新房價格增長率計算確定預計售價，預計住宅2020及2021年末銷售均價分別為12.43萬元/平米、12.95萬元/平米；

　　對于商業(yè)及車位，公司參考周邊可比項目售價并綜合考慮自身的品牌定位、所在區(qū)位、工程設計、裝修標準等因素確定預計售價，預計商業(yè)2020及2021年末銷售均價分別為5.77萬元/平米、6.32萬元/平米；車位各年均為1.25萬元/平米。

　　該項目于2023年1月開始預售，根據上海市新房定價政策，項目備案價格均價為12.98萬元/平米；商業(yè)預計銷售均價為5.56萬元/平米；車位預計銷售均價為1萬元/平米。

　　上半年預虧，剝離房地產開發(fā)業(yè)務

　　截至記者發(fā)稿，雙方仍未達成一致。而需要注意的是，上?！熬W紅盤”陷入糾紛的背后，格力地產近年陷入窘境。

　　該公司于3月30日發(fā)布年度業(yè)績報告稱，2023年，格力地產營業(yè)收入約47.32億元，同比增加16.95%；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約7.33億元。2022年同期營業(yè)收入約40.47億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約20.57億元。

　　4月27日，格力地產發(fā)布的2024年一季度業(yè)績公告顯示，公司當季營收約14.76億元，同比增加49.27%；但歸屬于母公司的凈利潤為-1.03億元，扣除非經常性損益后的凈利潤更是達到了-1.39億元。

　　債務方面，公司今年到期的短期債務和一年內到期的長期債務合計有54多億，公司年報披露貨幣資金11億。對此，格力地產表示，2023年公司實現營業(yè)收入47.32億元，目前債務償還情況良好、無逾期情形。

　　7月9日，格力地產披露，預計2024年半年度實現歸屬于母公司所有者的凈利潤為約-6.03億元到-7.8億元，較上年同期下降約3.91億元——5.68億元，同比下降184.35%——268.08%，預計仍為虧損。

　　值得一提的是，就在7月7日，格力地產發(fā)布公告，基于公司逐步退出房地產開發(fā)業(yè)務實現主業(yè)轉型的整體戰(zhàn)略考量，上市公司擬置出所持有的上海、重慶、三亞等地相關房地產開發(fā)業(yè)務對應的資產負債及上市公司相關對外債務，并置入珠海市免稅企業(yè)集團有限公司不低于51%股權。