中建智地百億地塊股東退出疑云
來源：中國經(jīng)營報(bào)
本報(bào)記者 吳靜 盧志坤 北京報(bào)道
北京今年6月份出讓的朝陽區(qū)百億組團(tuán)地塊近日迎來新進(jìn)展，其中酒仙橋項(xiàng)目案名已確定。
作為北京首宗“住宅+產(chǎn)業(yè)+配套”的組合地塊，業(yè)內(nèi)對于其開發(fā)進(jìn)展十分關(guān)注?！吨袊?jīng)營報(bào)》記者了解到，該地塊當(dāng)時(shí)由中建智地置業(yè)有限公司（以下簡稱“中建智地”）聯(lián)合體底價(jià)競得，但隨后不到一個(gè)月，其中一股東便選擇退出。中建智地方面對此未予正面回復(fù)。
據(jù)了解，中建智地為中建一局旗下地產(chǎn)平臺，近兩年，多數(shù)房企處于流動性壓力下，“中建系”旗下各工程局的地產(chǎn)平臺則在逆勢擴(kuò)張。其中，中建智地在北京市場自2021年以來頻頻拿地，穩(wěn)居銷售榜單前十名。
百億地塊案名確定
今年6月13日，北京土地供應(yīng)迎來新形式，首宗“住宅+產(chǎn)業(yè)+配套”組合供應(yīng)用地成交，中建智地聯(lián)合體以112億元底價(jià)競得。
據(jù)了解，該組團(tuán)地塊包含位于朝陽區(qū)酒仙橋街道、孫河鄉(xiāng)前葦溝組團(tuán)、中關(guān)村朝陽園北區(qū)3宗地塊，產(chǎn)業(yè)、住宅、配套建筑規(guī)模總體占比分別約為30%、60%、10%。
近日，記者從中建智地方面了解到，其中的酒仙橋地塊項(xiàng)目案名已率先公布，為北京宸園。該地塊位于東北四環(huán)外，建筑面積約4.17萬平方米，規(guī)劃建筑規(guī)模約10.48萬平方米，規(guī)劃用途為二類居住用地、托幼用地，容積率2.8，規(guī)劃9班幼兒園，地上建筑規(guī)模3200平方米。
中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱介紹，該地塊周邊有豐富的產(chǎn)業(yè)支撐，項(xiàng)目北側(cè)的壩河以北有798、中關(guān)村科技園區(qū)電子城科技園、恒通國際商務(wù)園等多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，亦可前往直線距離僅約1.1公里的地鐵14號線將臺站或東風(fēng)北橋站，搭乘地鐵3至4站即可抵達(dá)望京核心商圈。此外，該地塊周邊3公里范圍內(nèi)覆蓋了頤堤港、在建的頤堤港二期、藍(lán)色港灣、姚家園萬象匯等多個(gè)購物中心，更涵蓋了北京四環(huán)內(nèi)更大的城市公園——朝陽公園，生活配套一應(yīng)俱全。
據(jù)了解，自2018年綠城中交·壹亮馬項(xiàng)目后，酒仙橋板塊鮮有新宅地供應(yīng)。目前，二手房掛牌均價(jià)多在5萬—6萬元/平方米，高端社區(qū)壹亮馬掛牌價(jià)在10萬元/平方米上下，是區(qū)域內(nèi)二手房更高價(jià)。而此次酒仙橋宅地銷售指導(dǎo)價(jià)為12.5萬元/平方米，可浮動約8%。
自今年以來，北京新房市場“以價(jià)換量”的現(xiàn)象較為普遍，尤其是6月份，不少企業(yè)為了沖刺年中業(yè)績，部分新盤價(jià)格變動明顯，特別是南城四環(huán)以外區(qū)域，出現(xiàn)了不少特價(jià)房，降價(jià)幅度甚至15%到20%，每平方米降幅將近1萬元。
除了在價(jià)格上作出調(diào)整外，北京當(dāng)前在售的新房項(xiàng)目中，有不少樓盤在產(chǎn)品打造、得房率上明顯提升，實(shí)際上拉低了平均價(jià)格。
記者就北京宸園后續(xù)定價(jià)以及營銷、推盤策略等方面詢問中建智地方面，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。
除了酒仙橋地塊外，該組團(tuán)地塊中，孫河鄉(xiāng)前葦溝地塊位于五環(huán)外機(jī)場高速南側(cè)，建筑面積約8.25萬平方米，規(guī)劃建筑規(guī)模約9.61萬平方米，住宅容積率1.2，限高18米。銷售指導(dǎo)價(jià)7.98萬元/平方米，可浮動8%。
據(jù)了解，今年北京“4·30”政策落地后，五環(huán)外成交量有所上升。該地塊南側(cè)與中建智地去年入市的中建璞園緊鄰，據(jù)張凱介紹，中建璞園近期月均去化表現(xiàn)良好。后續(xù)前葦溝地塊的推出或?qū)⑴c中建璞園形成差異化產(chǎn)品，為該地區(qū)的改善型需求提供新的選擇。
至于中關(guān)村朝陽園北區(qū)地塊，建設(shè)用地面積約3.28萬平方米，規(guī)劃建筑規(guī)模約8.21萬平方米，規(guī)劃用途為其他類多功能用地。
同時(shí)，該地塊須引入符合中關(guān)村朝陽園園區(qū)定位的高新技術(shù)企業(yè)，入園企業(yè)年產(chǎn)值合計(jì)不低于200億元，入園企業(yè)至少一家在2020—2023年年均營業(yè)收入增長率不低于30%。
區(qū)位上，該地塊鄰近15號線崔各莊地鐵站，距離地鐵望京東僅一站，周邊鄰近阿里巴巴北京總部新園區(qū)、京北一號文創(chuàng)園等。該地塊將進(jìn)一步活躍泛望京片區(qū)的商業(yè)商務(wù)氛圍，成為望京外溢企業(yè)辦公的新選擇。
項(xiàng)目小股東退出
據(jù)了解，這一組團(tuán)地塊在出讓時(shí)由中建智地、江蘇綠建開發(fā)置業(yè)有限公司（以下簡稱“江蘇綠建”）和北京市朝陽城市建設(shè)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“朝陽城建”）聯(lián)合體，以底價(jià)112億元摘得，成交綜合樓面價(jià)3.96萬元/平方米。
張凱表示，雖然是底價(jià)拿地，但112億元的總價(jià)已是北京土拍市場近4年之最（僅統(tǒng)計(jì)集中供地以來）。
地塊出讓的同一日，北京興鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“北京興鼎”）注冊成立。天眼查信息顯示，該公司注冊資本15億元，股東為中建智地、江蘇綠建和朝陽城建。法定代表人和董事長為中建智地董事長樊飛軍。
但是，在北京興鼎成立之前，一家名為北京興陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“北京興陽”）在5月24日成立，注冊資本1億元，股東為中建智地和朝陽城建，分別持股97%和3%，法定代表人和董事長同樣為樊飛軍。
當(dāng)時(shí)，該組團(tuán)地塊剛剛掛牌，5月29日為該地塊競價(jià)起始時(shí)間。在北京興陽成立之后，其便啟動了酒仙橋地塊和孫河項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、監(jiān)理服務(wù)等招采工作。彼時(shí)，業(yè)內(nèi)曾認(rèn)為北京興陽將參與上述組團(tuán)地塊的競拍，成為拿地和開發(fā)主體。
不過，北京發(fā)展改革委官網(wǎng)信息顯示，上述組團(tuán)地塊的規(guī)劃建設(shè)已于7月17日得到批復(fù)，項(xiàng)目總投資估算為14.26億元，所需資金全部由北京興鼎籌措解決。
此外，值得注意的是，天眼查信息顯示，7月9日，北京興鼎股東江蘇綠建退出，僅剩中建智地和朝陽城建持股，比例分別為97%和3%，與北京興陽一致。據(jù)了解，江蘇綠建成立于2023年6月26日，注冊資本1000萬元，股權(quán)穿透后實(shí)控人為自然人韓秋宏，目前公司股權(quán)處于凍結(jié)狀態(tài)。
北京興鼎股東江蘇綠建為何在拿地后不到一個(gè)月便選擇退出？記者就此詢問中建智地方面，截至發(fā)稿未獲正面回復(fù)。記者撥打江蘇綠建及其控股股東的公示 *** ，但 *** 始終無人接聽。
據(jù)了解，中建智地由中國建筑一局（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱“中建一局”）全資持股，中建一局是中國建筑股份有限公司旗下公司。
近兩年來，多數(shù)房企處于流動性壓力下，但“中建系”旗下各工程局的地產(chǎn)平臺卻在逆勢擴(kuò)張，不僅在全國各地頻頻拿地，而且旗下多家公司銷售額增長迅速。
比如中建三局旗下的中建壹品，去年上半年拿地額僅為55億元，而今年上半年則飆升至213億元，在拿地百強(qiáng)榜中僅次于建發(fā)房產(chǎn)。在銷售普遍下滑的上半年，中建壹品全口徑銷售額為269.4億元，與去年同期基本持平。
中建一局也在近幾年不斷提升房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比例，2020年該項(xiàng)業(yè)務(wù)占總營收比例僅為1.11%，但隨后，2021—2023年，地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比分別為4.49%、7.8%、9.38%。
中建智地作為中建一局旗下地產(chǎn)平臺，其在中建一局營收中占比從2020年的1.11%提升至2023年的9.38%，凈利潤占比也從2020年的4.31%增長到2022年的17.55%。
據(jù)了解，在拿下上述組團(tuán)地塊前，中建智地自2021年以來在北京共摘得8宗地塊，斥資近200億元，陸續(xù)入市中建房山國賢府、中建璞園、北京國賢府等項(xiàng)目。市場機(jī)構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，去年其以119億元權(quán)益銷售額在北京房企銷售榜中位列第7名。今年上半年，其權(quán)益銷售額為46.17億元，排名第5位。
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