中信建投：當前房地產行業(yè)尚處調整之中 穿越周期能力尤為重要
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中信建投證券研究 文|竺勁（金麒麟分析師） 李凱
2024年上半年，房企業(yè)績持續(xù)下滑，利潤率繼續(xù)下滑，從盈利能力看央企表現最佳，邊際表現地方國企最優(yōu)。房企有息負債規(guī)模整體穩(wěn)定，民企持續(xù)降杠桿，同時其現金短債比指標當前依然較差，償債能力有待提升。經營方面，房企銷售承壓，上半年百強房企銷售同比下降41.8%，規(guī)模房企全部錄得負增長。拿地方面，房企以收定支減少拿地開支，且持續(xù)向高能級城市聚集。房企經營服務業(yè)務收入呈上升趨勢，收入結構持續(xù)優(yōu)化。當前行業(yè)尚處調整之中，穿越周期能力尤為重要，強者恒強趨勢也更為明顯，看好行業(yè)中尚存之強者。
業(yè)績持續(xù)下滑，盈利能力央企最強，邊際表現地方國企最優(yōu)。2024年中期房企營收20438億元，同比下降16.4%，歸母凈利潤-1079億元，虧損較上年擴大660億元，板塊業(yè)績持續(xù)下滑。2024年中期房地產板塊毛利率13.0%，較上年同期下降2.1個百分點；實現歸母凈利率-5.3%，較上年下降3.6個百分點，利潤率繼續(xù)下滑。央企表現相對較優(yōu)，2023年營收同比增長1.0%，歸母凈利潤同比下滑34.2%，毛利率17.6%，地方國企毛利率邊際有所提高。
有息負債規(guī)模保持平穩(wěn)，資產減值規(guī)模增加。2024年上半年房企有息負債規(guī)模整體保持平穩(wěn)，但民企持續(xù)降杠桿，且償債能力仍在惡化，截至6月末民企現金短債比為0.2，較2023年末下降0.1個百分點。受房價持續(xù)下跌影響，2024年中期A股房企資產減值規(guī)模126億元，上年同期為47億元，資產減值規(guī)模增加。
銷售規(guī)模下降，經營服務業(yè)務占比提升。2024年上半年百強房企銷售規(guī)模同比下降41.8%，規(guī)模房企全部錄得負增長。拿地方面，房企以收定支，上半年拿地TOP100房企全口徑拿地金額同比下降39.5%，且持續(xù)向高能級城市聚集。房企經營服務業(yè)務收入呈上升趨勢，收入結構持續(xù)優(yōu)化。
投資建議：2024年以來，房地產支持政策的持續(xù)出臺支撐了高能級城市房地產銷售的較好表現，房地產開發(fā)企業(yè)聚焦核心（fly to quality）現象愈加明顯。房地產行業(yè)整體中報業(yè)績低于預期，市場尚處于調整之中，穿越周期之力變得更為重要，行業(yè)強者恒強的趨勢也更為明顯。
行業(yè)風險在于銷售、結轉及房企信用修復不及預期：1、銷售不及預期：地產市場銷售目前仍處筑底階段，未來有繼續(xù)下行或恢復不及預期的風險；2、結轉不及預期：銷售疲弱導致房企銷售回款較差，資金來源較緊張，項目的施工進度可能受到影響，或導致結轉不及預期；3、房企信用修復不及預期：部分高杠桿的房企出險可能性仍存，導致行業(yè)整體信用修復進度緩慢，影響房企公開市場債務的融資規(guī)模與融資成本，進而導致行業(yè)竣工及現金流壓力加劇。
竺勁：地產、周期及中小盤研究組組長，房地產和建筑行業(yè)首席分析師，北京大學國家發(fā)展研究院金融學碩士，專注于房地產、物業(yè)管理等行業(yè)研究，13年證券從業(yè)經驗。連續(xù)三年（2018-2020）榮獲最佳行業(yè)金牛分析師獎（房地產行業(yè)），獲得2020年新財富最佳分析師（房地產行業(yè)）入圍獎，2020年機構投資者·財新資本市場分析師成就獎（房地產行業(yè)）大陸區(qū)入圍獎，2020年賣方分析師水晶球獎（房地產行業(yè)）第5名。
李凱：中信建投證券房地產行業(yè)研究員，伯明翰大學財務管理碩士，研究傳統開發(fā)商、商業(yè)管理、物業(yè)管理。
證券研究報告名稱：《資產減值高于預期，強者恒強局面未變 ——房地產開發(fā)行業(yè)2024年中報綜述》
對外發(fā)布時間：2024年9月6日?
報告發(fā)布機構：中信建投證券股份有限公司?
本報告分析師：
竺勁 SAC 編號：S1440519120002
SFC 編號：BPU491
李凱 SAC 編號：S1440524040002
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