萬科罕見動(dòng)作：買入工業(yè)用地股權(quán)
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來源：中國房地產(chǎn)報(bào)
買是為了更好地賣。
今年不斷賣賣賣的萬科企業(yè)股份有限公司（以下簡稱“萬科A”，000002.SZ），近期罕見地有了買入動(dòng)作。
9月4日，阿里司法拍賣平臺公布了一則競價(jià)結(jié)果確認(rèn)書，顯示頤和地產(chǎn)持有的廣州啟佑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“廣州啟佑”）45%股權(quán)已由深圳萬海啟佑投資有限公司（以下簡稱“深圳萬?！保└偟茫山粌r(jià)為3001.5萬元，溢價(jià)率達(dá)567%。
此次拍賣共有兩位競買人，雙方經(jīng)過14個(gè)小時(shí)的鏖戰(zhàn)才決出勝負(fù)。深圳萬海是萬科A旗下子公司，此前已持有廣州啟佑55%的股權(quán)。
廣州啟佑擁有廣州市番禺區(qū)的兩幅工業(yè)用地，2016年10月，萬科A通過收購廣州啟佑的股權(quán)參與該項(xiàng)目開發(fā)，雙方計(jì)劃在三舊改造中將土地用途變更為商業(yè)金融用地。由于該項(xiàng)目遲遲未能取得改造批復(fù)，深圳萬海在2020年底向頤和地產(chǎn)提出解除合作、歸還股權(quán)轉(zhuǎn)讓本金及利息的訴求。本次司法拍賣便是源于此糾紛。
9月9日，一位接近萬科A的知情人士對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，萬科A競拍廣州啟佑股權(quán)是基于資產(chǎn)保全的考慮，由于是抵債，并不用支付現(xiàn)金。從商業(yè)角度看，以3000萬元的價(jià)格拿下兩塊地的45%股權(quán)也是很劃算的，有利于該公司后續(xù)進(jìn)行相關(guān)資產(chǎn)處置。
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股權(quán)拍賣牽扯出舊改恩怨
拍賣公告顯示，廣州啟佑成立于2013年，注冊資本1000萬元。此次拍賣的是頤和地產(chǎn)持有的45%股權(quán)，目前已被凍結(jié)，起拍價(jià)為450萬元。持有55%股權(quán)的深圳萬海擁有優(yōu)先購買權(quán)。
雖然只有兩位競買人，但拍賣過程異常激烈。雙方從9月3日上午9時(shí)55分一直奮戰(zhàn)到了當(dāng)天晚上的23時(shí)58分，共競價(jià)了407輪。深圳萬海表現(xiàn)積極，在9月2日晚就率先報(bào)價(jià)，最終也得償所愿。
深圳萬海與廣州啟佑的糾葛可追溯至8年前。
2016年10月，頤和地產(chǎn)與廣州萬科置業(yè)有限公司（以下簡稱“廣州萬科”）、深圳前?；A(chǔ)設(shè)施投資基金管理有限公司（以下簡稱“前?；稹保┖炗啞斗畢^(qū)群賢路項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同》，擬以2.5億元將廣州啟佑的全部股權(quán)及相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)讓給后者，其中，廣州萬科持股60%，前?；鸪止?0%。
彼時(shí)，廣州啟佑享有廣州市番禺區(qū)大石街道迎賓路354號之一、二兩塊地的國有土地及地上建筑物產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)等完全權(quán)益，總用地面積17039平方米，總建筑面積9739.96平方米，地塊屬性為工業(yè)用地。頤和地產(chǎn)承諾，地塊已納入廣州市三舊改造范圍內(nèi)，目標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為：土地用途為商業(yè)金融用地，總用地面積17039平方米，凈用地面積12530平方米，容積率4.0，總計(jì)容建筑面積50120平方米，建筑密度≤40%。但截至合同簽訂日，該項(xiàng)目還未取得政府部門關(guān)于地塊三舊改造的相關(guān)批復(fù)。
雙方商定，頤和地產(chǎn)負(fù)責(zé)取得地塊的三舊改造批復(fù)等相關(guān)文件，且批復(fù)內(nèi)容（包括但不限于土地性質(zhì)、規(guī)劃指標(biāo)等）符合合同約定。若該公司未能在約定期限取得自主改造的批復(fù)，土地性質(zhì)變更為商業(yè)金融用地或二類居住用地之外的其他性質(zhì)，計(jì)容建筑面積減少30%及以上，廣州萬科、前?；鹂蛇x擇解除合同。
上述合作條款為雙方日后的糾紛埋下了伏筆。
入局沒多久，前?；鹁兔壬送艘猓?017年1月退股，廣州啟佑的股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為深圳萬海、頤和地產(chǎn)分別持股55%、45%。
根據(jù)合同約定，頤和地產(chǎn)取得地塊改造批復(fù)的時(shí)限為2019年5月24日。但項(xiàng)目進(jìn)展并不順利，一開始，廣州市國土資源和規(guī)劃委員會(huì)表示，因該地塊位于城際軌道廣佛環(huán)線大石站綜合開發(fā)范圍內(nèi)，不建議自行改造，應(yīng)由廣州市土地開發(fā)中心統(tǒng)一收儲(chǔ)。
得知政府收儲(chǔ)決定后，廣州啟佑暫停了自主改造工作，重新編制了地塊的更新改造實(shí)施方案，申請按照“政府收儲(chǔ)，公開出讓，收益分成”方式實(shí)施改造。只是，2021年1月，廣州市土地開發(fā)中心明確表示不對該地塊進(jìn)行收儲(chǔ)，廣州啟佑因此重新開始自主改造進(jìn)程。
輾轉(zhuǎn)4年，這個(gè)項(xiàng)目又回到了原點(diǎn)。萬科A不打算繼續(xù)蹉跎下去了，2020年12月，深圳萬海向頤和地產(chǎn)發(fā)出《關(guān)于大石群賢路項(xiàng)目解除合作的函》，要求解除項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓合同，歸還已支付的本金和利息。由于頤和地產(chǎn)遲遲沒有回應(yīng)，深圳萬海便提起訴訟，最終法院判決雙方解除相關(guān)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同，頤和地產(chǎn)向深圳萬海返還股權(quán)轉(zhuǎn)讓款1.375億元并支付利息，深圳萬海就廣州啟佑45%股權(quán)拍賣、變賣所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)，優(yōu)先受償金額以1.125億元為限。
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“瘦身健體”? 清理非主業(yè)投資
10天前，萬科A發(fā)布上半年的經(jīng)營業(yè)績，營業(yè)收入同比下降28.9%至1427.8億元，歸屬母公司凈利潤虧損98.5億元，同比下降199.8%，錄得上市以來的首個(gè)半年報(bào)虧損。銷售端也不樂觀，上半年僅實(shí)現(xiàn)銷售金額1273.3億元，同比下降37.6%，但回款率突破了100%。
化債仍是萬科A的重要工作。上半年，該公司累計(jì)償債524億元，截至6月底，其有息負(fù)債合計(jì)3312.7億元，占總資產(chǎn)的比例為23.3%。一年內(nèi)到期的有息負(fù)債1019.5億元，占比為30.8%。截至6月底，該公司的貨幣資金為924億元，現(xiàn)金與短期債務(wù)覆蓋率收窄至0.9倍，短債償付仍有一定壓力。
期內(nèi)，萬科A錄得-51.76億元的經(jīng)營性凈現(xiàn)金流，同比下降-377.63%，但第二季度的經(jīng)營性凈現(xiàn)金流已開始轉(zhuǎn)正。
根據(jù)管理層在業(yè)績會(huì)上的表態(tài)，保剛兌是萬科A的底線之一。為此，該公司推出了瘦身健體一攬子方案，包括實(shí)現(xiàn)總體負(fù)債規(guī)模下降，明確綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)和租賃住宅三大核心業(yè)務(wù)，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財(cái)務(wù)投資，堅(jiān)決大力度推進(jìn)商辦等大宗資產(chǎn)交易，完成融資模式轉(zhuǎn)型等。
在大宗資產(chǎn)交易方面，萬科A首席運(yùn)營官劉肖表示，今年1月到7月，該公司已經(jīng)完成204億元的交易，包含了31個(gè)項(xiàng)目，有商業(yè)、辦公、酒店、公寓等。為了加快資金回籠，萬科A對資產(chǎn)交易和股權(quán)處置采取了堅(jiān)決的行動(dòng)，部分交易價(jià)格低于賬面值。
劉肖透露，未來4個(gè)月，萬科A的大宗交易工作將按照既定路線繼續(xù)前行，當(dāng)前有19個(gè)項(xiàng)目在談判過程中。
減少投資支出也是一種瘦身的方式。上半年，萬科A只獲取3個(gè)新項(xiàng)目，總地價(jià)10.2億元，權(quán)益地價(jià)總額僅7.8億元。
從這個(gè)角度看，此次萬科A競拍工業(yè)用地的股權(quán)，并不符合該公司清理非主業(yè)投資、聚焦核心業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略導(dǎo)向。對此，上述知情人士表示，此次廣州啟佑45%股權(quán)之所以溢價(jià)率較高是因?yàn)樗痉ㄅ馁u的標(biāo)的物估值遠(yuǎn)低于市場價(jià)值，即便是3001.5萬元的最終成交價(jià)，也是低于市場估值的。萬科A之所以參與競拍，主要是擔(dān)心廣州啟佑的股權(quán)旁落會(huì)造成自身的損失。更重要的是，此次股權(quán)拍賣所得款項(xiàng)，萬科A也有優(yōu)先受償權(quán)，即不用支付現(xiàn)金便可獲得項(xiàng)目的剩余股權(quán)。由于地塊并非住宅用途，未來，萬科A大概率會(huì)采取出清資產(chǎn)的方式回籠現(xiàn)金。
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