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契稅新政落地一周:北京改善型二手房搶跑,有門店兩天成交5套

快訊 2024年12月08日 18:00 1 admin

  來源:北京商報(bào)

  契稅新政落地一周,北京的二手房再次搶跑。12月8日,北京商報(bào)記者從多家房產(chǎn)中介了解到,一如外界預(yù)料,二手房中性價(jià)比高的改善性房源成為政策受益最多的。有機(jī)構(gòu)門店兩天集中成交5套,多是此前商定好等待契稅落地或因價(jià)格、區(qū)位合適從而快速成交。更多的門店是體現(xiàn)在咨詢量增加,由此前的7天10組客戶增長(zhǎng)至20組。在新房市場(chǎng)方面,到訪量和成交量有所提升,但受到期房繳稅周期較長(zhǎng)等因素影響,相較于二手房市場(chǎng),契稅調(diào)整影響并沒有那么快的體現(xiàn)。

契稅新政落地一周:北京改善型二手房搶跑,有門店兩天成交5套

  “好房不愁賣,差房有人看”成為近期北京二手房市場(chǎng)改善型房源普遍局面。

  位于大興康莊片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人周星星告訴北京商報(bào)記者,11月13日,北京發(fā)布取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)以及下調(diào)契稅后,利好最明顯的是總價(jià)高、面積大的改善型房源。政策發(fā)布的次日,即有多組購房者通過電話進(jìn)行咨詢,購房者不僅關(guān)注政策的具體細(xì)節(jié),還積極計(jì)算購房資金能夠節(jié)省的額度。

  咨詢量增加的情況下,高性價(jià)比改善型房源的去化速度也明顯加快。周星星介紹,政策正式落地后兩天內(nèi)就售出了5套房源。但他也承認(rèn),其中多數(shù)房源早在11月就已商定好,當(dāng)時(shí)中央政策已經(jīng)定調(diào)契稅調(diào)整,購房者和小業(yè)主均在等待北京的落地。另外還有兩套突擊成交的房源,也是因?yàn)閮r(jià)格、區(qū)位等條件優(yōu)越,加之小業(yè)主急于出售、購房者急于購買,疊加契稅政策優(yōu)惠,實(shí)現(xiàn)了快速成交。

  “現(xiàn)在門店價(jià)位合適且戶型合理的改善型房源成交量明顯提高?!敝苄切腔貞洠?1月時(shí),一對(duì)中年購房者有意向購置房產(chǎn),在隨后的交流中推薦了5套高性價(jià)比房源,但是購房者以各種理由拒絕了。但是在近兩周,其中4套已經(jīng)售出,剩余的一套也正在與購房者協(xié)商價(jià)格,高性價(jià)比房源明顯進(jìn)入到不再任由購房者挑選的階段。

  剛完成簽單的購房者王仁青表示,購買這套600余萬元的房產(chǎn)“掏空”了家里兩代人的積蓄,即便省下的錢并不多,但也要精打細(xì)算。按照王仁青所說按照600萬元的購房款計(jì)算,契稅調(diào)整前,家庭第二套住房需要繳納18萬元,而現(xiàn)在需要12萬元。節(jié)約的6萬元足夠置辦電視、冰箱、洗衣機(jī)等重要家電。

  周星星也提醒道,盡管市場(chǎng)有所回暖,購房者在協(xié)商價(jià)格時(shí)不再要求小業(yè)主大幅降價(jià),但小業(yè)主若盲目提價(jià),則會(huì)降低房源的性價(jià)比。據(jù)他觀察,在原掛牌價(jià)基礎(chǔ)上增幅5萬—10萬元的房源,對(duì)咨詢量和帶看量并未產(chǎn)生明顯影響,與同時(shí)段的剛需房源保持同一水平。但也出現(xiàn)了個(gè)別小業(yè)主大幅提升掛牌價(jià)則直接導(dǎo)致房源遇冷。

契稅新政落地一周:北京改善型二手房搶跑,有門店兩天成交5套

  二環(huán)里:咨詢量翻倍,成交還待觀察

  相比于五環(huán)外高性價(jià)比改善型房源的密集成交,二環(huán)里則相對(duì)平穩(wěn),并未出現(xiàn)集中成交現(xiàn)象。位于西城三里河片區(qū)某頭部中介經(jīng)紀(jì)人周文斌向北京商報(bào)記者透露,契稅調(diào)整近一周后,咨詢量確實(shí)有所增加,例如,之前一周可能只有10組客戶咨詢改善型房源,而現(xiàn)在則增加到了20組。

  然而,房源少、總價(jià)高成為最終成交的一大障礙。周文斌表示,在三里河片區(qū)掛牌的房源中,50—70平方米的剛需房占據(jù)了總量的70%以上,而改善型房源數(shù)量有限,且價(jià)格普遍保持在1800萬元左右,這使得有需求的購房者難以找到價(jià)格合適的房源。

  從11月的房源銷售結(jié)構(gòu)來看,剛需房仍然是三里河片區(qū)的銷售主力。周文斌指出,該片區(qū)在11月共售出154套房源,雖然未具體統(tǒng)計(jì)改善型與剛需型房源的出售比例,但根據(jù)已掛牌的改善型房源出售量及咨詢量預(yù)估,改善型房源的出售量不會(huì)超過10套。

  類似的情況也出現(xiàn)在海淀軍博片區(qū)。該區(qū)域的某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人楊柳表示,雖然改善型房源的價(jià)格上漲了,咨詢量也提升了,議價(jià)客戶數(shù)量也有所增加,但成交情況沒有非常明顯的變化。楊柳認(rèn)為,咨詢量和議價(jià)人數(shù)的提升是積極的表現(xiàn),是市場(chǎng)從量變到質(zhì)變所必經(jīng)的過程。

  楊柳進(jìn)一步指出,契稅下調(diào)以來,想要議價(jià)的購房者甚至需要排隊(duì)等待。在改善型房源本就稀少的情況下,高性價(jià)比的房源優(yōu)勢(shì)則更為明顯。例如,某小區(qū)140平方米以上的在售改善型房源僅有4套,綜合價(jià)格、樓層、朝向等因素來看,僅有一套能滿足多數(shù)購房者的需求,導(dǎo)致購房者需要排隊(duì)等待與小業(yè)主溝通,目前排隊(duì)的客戶已有3組。

  周文斌還提到,近兩個(gè)月來,從三里河片區(qū)的成交量及成交價(jià)來看,剛需房已經(jīng)止跌回漲。成交量方面,10月前該片區(qū)總成交量保持在70余套上下,而11月則上漲了超過50%。價(jià)格方面,該片區(qū)50—70平方米的房源總價(jià)已經(jīng)有近120萬元的漲幅。預(yù)計(jì)隨著契稅政策的持續(xù)影響,改善型房源也將迎來價(jià)格上漲趨勢(shì)。

  根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),北京二手房市場(chǎng)在近期展現(xiàn)出了積極態(tài)勢(shì)。具體來看,12月1日—7日,二手房網(wǎng)簽量達(dá)4825套,與11月1日—7日同期的3935套比,增長(zhǎng)約14%。整體來看,自11月18日北京發(fā)布契稅調(diào)整政策以來,盡管面臨著10月高成交量的基數(shù)壓力,二手房市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)出小幅上揚(yáng)的良好趨勢(shì):從11月19日至12月7日,北京二手房的總網(wǎng)簽量達(dá)到了13206套,較10月19日—11月6日的12671套環(huán)比上漲4%。

契稅新政落地一周:北京改善型二手房搶跑,有門店兩天成交5套

  新房:有利于賣舊換新需求釋放

  由于新房契稅要在收房環(huán)節(jié)繳納,基本晚于網(wǎng)簽兩年左右,所以相比于二手房的“立竿見影”,建發(fā)房產(chǎn)北京銷售王長(zhǎng)樂表示,契稅政策在新房市場(chǎng)的影響,更多體現(xiàn)在信心、到訪量和賣舊換新的成就速度上。

  合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示,從新房市場(chǎng)的角度來看,開發(fā)商與購房者之間存在著關(guān)于價(jià)格優(yōu)惠的談判空間,這一談判幅度往往能夠超過契稅調(diào)整的兩個(gè)百分點(diǎn)。此外,由于新房契稅的繳納通常是在房屋交付入住前進(jìn)行,因此購房者對(duì)契稅的敏感度會(huì)呈現(xiàn)一種滯后效應(yīng)。相較于新房?jī)r(jià)格談判中的優(yōu)惠而言,兩個(gè)百分點(diǎn)的契稅調(diào)整可能并非購房者關(guān)注的主要焦點(diǎn)。

  王長(zhǎng)樂也認(rèn)為,今年下半年不斷推出新的政策,形成政策的疊加效應(yīng),保持了市場(chǎng)的熱度。契稅優(yōu)惠政策的調(diào)整,有助于提振市場(chǎng)信心,有一些觀望客戶有松動(dòng);購買第二套住房且面積在140平方米以下的家庭,契稅優(yōu)惠力度顯著增加。

  從新房市場(chǎng)整體來看,盡管面臨一定的季節(jié)性波動(dòng),北京新房市場(chǎng)在近期展現(xiàn)出韌性。數(shù)據(jù)顯示,11月19日—12月7日北京新房網(wǎng)簽量為3199套,較10月31日—11月18日的2966套環(huán)比上漲約8%。而契稅政策正式實(shí)施的首周(12月1日至7日),網(wǎng)簽量錄得1020套,較11月24日—30日的1261套環(huán)比有所回調(diào)。

  易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示,對(duì)于新房契稅的繳納,通常是在房屋交付入住后的一兩年才進(jìn)行,這意味著購房者在購房初期并不會(huì)立即感受到契稅政策的影響。然而,對(duì)于那些計(jì)劃換房的人來說,這一政策卻具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。它能夠促進(jìn)連環(huán)交易,即先賣出二手房再去購買新房的需求,從而形成一個(gè)良性循環(huán)。雖然新房市場(chǎng)對(duì)契稅政策的反應(yīng)不會(huì)像二手房市場(chǎng)那樣迅速和顯著,但其對(duì)換房需求的推動(dòng)作用依然不可忽視。

  盡管契稅政策對(duì)新房市場(chǎng)的影響沒有二手房直接,但對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說,契稅政策的調(diào)整仍然具有積極意義。

  國家稅務(wù)總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,12月1日至5日全國共有36.4萬戶購房家庭申報(bào)享受了契稅稅收優(yōu)惠,累計(jì)減免契稅84億元,戶均減免2.3萬元。

  具體來看,對(duì)于個(gè)人購買140平方米及以下家庭唯一住房和第二套住房的情況,優(yōu)惠政策共減稅74.1億元;而對(duì)于購買140平方米以上家庭唯一和第二套住房的情況,則減稅9.9億元。

  中國城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為,契稅調(diào)整后的反應(yīng)顯示,二手房市場(chǎng)普遍表現(xiàn)優(yōu)于一手房市場(chǎng),這一現(xiàn)象在一線城市及二三線城市均普遍存在。這并非主要由契稅因素導(dǎo)致,而是二手房的性價(jià)比、現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)以及相對(duì)完善的配套設(shè)施等三大優(yōu)勢(shì)超越了新房。因此,契稅調(diào)整后,二手房銷售成交量明顯領(lǐng)先于一手房。單純的契稅調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響可能有限,但與其他政策配合實(shí)施時(shí),其政策效應(yīng)將極大增強(qiáng)。

標(biāo)簽: 搶跑 契稅 門店

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