廣深樓市二手房成交轉(zhuǎn)向

快訊 2025年01月11日 06:45 1 admin

　　來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

　　本報(bào)記者陳婷趙毅深圳報(bào)道

　　趙毅 “2025年首周（2024年12月30日—2025年1月5日）在元旦假期的助力下，我們門(mén)店二手住宅簽約量環(huán)比增長(zhǎng)5%，是近三周的新高?！蔽挥谏钲诘囊患曳康禺a(chǎn)中介連鎖機(jī)構(gòu)對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，在2024年四季度政策密集出臺(tái)的影響下，該機(jī)構(gòu)亦認(rèn)為2025年1月二手住宅總體成交有望出現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

　　上述境況是當(dāng)下深圳樓市的縮影。據(jù)樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)，2024年，深圳二手住宅網(wǎng)簽54487套，同比增長(zhǎng)66%，達(dá)到近四年最高點(diǎn)，遠(yuǎn)超2021年網(wǎng)簽量。事實(shí)上，自2024年房地產(chǎn)政策打出“組合拳”以來(lái)，尤其是9月出臺(tái)放松限購(gòu)政策、優(yōu)化首付款比例等一系列措施，樓市出現(xiàn)積極變化。在廣州，2024年全市二手住宅交易占比首次超過(guò)一手住宅。

　　克而瑞分析指出，在二手住宅成交方面，一線城市是2024年9月房地產(chǎn)新政“直接受益者”，北上廣深在2024年四季度二手房成交面積同比、環(huán)比均增長(zhǎng)約50%。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增對(duì)記者表示，展望2025年，二手房?jī)r(jià)格止跌、新房銷售企穩(wěn)或是房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵標(biāo)志。

　　交易量沖高

　　“受契稅優(yōu)惠政策推動(dòng)，2024年12月廣州市二手住宅市場(chǎng)活躍度持續(xù)，網(wǎng)簽量維持在1.1萬(wàn)宗以上水平。”在2024年最后一天，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布了上述數(shù)據(jù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年12月，廣州市二手住宅網(wǎng)簽11494宗，網(wǎng)簽面積117.16萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)0.67%和5.56%，同比分別增長(zhǎng)17.33%和17.83%。

　　上述表現(xiàn)離不開(kāi)政策托底。2024年9月底，廣州在四個(gè)一線城市中率先宣布全面取消住房限購(gòu)政策，并落地一系列房地產(chǎn)利好措施。2024年10—12月，廣州二手住宅交易量連續(xù)3個(gè)月保持萬(wàn)套以上。其中12月創(chuàng)下2024年年內(nèi)的成交新高，且在近三年的二手房成交中，僅次于2023年3月12260套，位居第二。

廣深樓市二手房成交轉(zhuǎn)向

　　從全年情況來(lái)看，根據(jù)廣州市住建局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年廣州二手住宅交易登記面積為925.33萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.3%，占住宅市場(chǎng)成交總量的53.3%，首次超過(guò)了一手住宅。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當(dāng)前二手住房在性價(jià)比、配套成熟度上仍有一定的優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)在一定時(shí)間內(nèi)仍將對(duì)樓市產(chǎn)生主導(dǎo)作用。

　　二手住宅成交回暖的跡象亦出現(xiàn)在深圳樓市中。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2024年，深圳二手房（含非住宅）錄得量重新站上6萬(wàn)套關(guān)口，其中二手住宅成交占比整體呈現(xiàn)持續(xù)回升態(tài)勢(shì)，錄得量占比為85.3%，較2023年增加1.8個(gè)百分點(diǎn)?！霸跇鞘谐掷m(xù)出臺(tái)優(yōu)化政策的影響下，住宅類別市場(chǎng)需求有所回升?！鄙钲谑蟹康禺a(chǎn)中介協(xié)會(huì)方面表示。

　　值得注意的是，到了2024年，二手住宅市場(chǎng)重回深圳樓市主導(dǎo)地位。據(jù)樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)，2024年，深圳全市一、二手住宅成交占比接近4∶6，其中二手住宅網(wǎng)簽占比為59%。在此之前，深圳樓市交易量以新房為主，占比約60%，到2023年降至50%左右。

　　與此同時(shí)，深圳市民近年買房的面積有所擴(kuò)大。樂(lè)有家研究統(tǒng)計(jì)顯示，2024年深圳成交二手住宅套均面積約為97平方米，是近五年最高水平，套均總價(jià)約為609萬(wàn)元，比2023年增加86萬(wàn)元。

　　市場(chǎng)以價(jià)換量

　　二手住宅交易量創(chuàng)下階段性新高背后，市場(chǎng)成交仍由“以價(jià)換量”帶動(dòng)。

　　記者在走訪中注意到，此前廣州二手住宅價(jià)格持續(xù)調(diào)整。有業(yè)主在2024年2月廣州放開(kāi)120平方米以上住房限購(gòu)后，將其擁有的一套位于廣州市荔灣區(qū)面積約121平方米的二手房掛牌價(jià)從600萬(wàn)元調(diào)低至498萬(wàn)元，降價(jià)幅度超100萬(wàn)元。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)交易平臺(tái)上掛出的一套天河區(qū)近200平方米的三居室漲價(jià)200萬(wàn)元?！皹I(yè)主降價(jià)賣房的原因之一是想快點(diǎn)置換，漲價(jià)也是因?yàn)闃I(yè)主看好市場(chǎng)，就看客戶買不買單了?！狈慨a(chǎn)中介周豪（化名）對(duì)記者表示。

　　根據(jù)合富研究院發(fā)布的報(bào)告，2024年，廣州二手住宅市場(chǎng)對(duì)位于中心城區(qū)的中低價(jià)位物業(yè)的需求增加，海珠區(qū)、越秀區(qū)和荔灣區(qū)等老城區(qū)的一些“二手上車盤(pán)”（總價(jià)在200萬(wàn)—300萬(wàn)元之間）得到較多關(guān)注。

　　樂(lè)有家門(mén)店向記者提供的該門(mén)店簽約數(shù)據(jù)顯示，2024年，深圳二手住宅成交均價(jià)為6.3萬(wàn)元，同比下降3%，但降幅比2023年（同比下降12%）收窄，2024年二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)回穩(wěn)趨勢(shì)。從深圳全市情況來(lái)看，南山區(qū)和龍華區(qū)2024年四季度二手成交均價(jià)同比2023年四季度“止跌”，羅湖區(qū)、福田區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)和坪山區(qū)2024年四季度價(jià)格同比降幅在1%—3%之間，僅有個(gè)別交易量較少的區(qū)域價(jià)格同比跌幅較大。2024年，深圳房?jī)r(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的片區(qū)仍然只有兩個(gè)，分別是安托山片區(qū)和深圳灣片區(qū)。

　　樂(lè)有家研究中心指出，2024年，深圳128個(gè)片區(qū)的業(yè)主報(bào)價(jià)下滑，最大降幅15%，跌幅超過(guò)10%的片區(qū)占比30%?！爱?dāng)前，深圳房?jī)r(jià)仍處于盤(pán)整期，未來(lái)半年仍將有所波動(dòng)，但在‘量增’的推動(dòng)下，價(jià)格整體勢(shì)頭向好?！?/p>

　　孟新增對(duì)記者表示，2024年，二手房市場(chǎng)以價(jià)換量為主。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2024年百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下降7.26%，跌幅較2023年擴(kuò)大3.73個(gè)百分點(diǎn)，其中一季度百城二手房?jī)r(jià)累計(jì)下降1.48%；二季度、三季度累計(jì)分別下降2.16%和2.13%；四季度在政策發(fā)力帶動(dòng)下，百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)跌幅收窄至1.69%。分城市來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)回穩(wěn)明顯，深圳在2024年11—12月房?jī)r(jià)呈連續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，結(jié)束之前連續(xù)下跌局面；北京、上海和廣州房?jī)r(jià)跌幅較此前明顯收窄。2024年12月，百城二手住宅均價(jià)為14203元/平方米，環(huán)比下降0.53%，已連跌32個(gè)月。

　　支撐新房市場(chǎng)

　　相比之下，廣深樓市的新房成交熱度雖不及二手市場(chǎng)，但也出現(xiàn)一些積極變化。

　　據(jù)廣州市住建局方面披露，2024年廣州住宅市場(chǎng)成交總體穩(wěn)中有升，其中一手住宅成交量降幅持續(xù)收窄。截至2024年四季度末，廣州全年全市住宅交易面積為1734.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.8%，其中一手住宅網(wǎng)簽面積809.27萬(wàn)平方米，同比下降3.7%，降幅比三季度末收窄17個(gè)百分點(diǎn)。截至2024年12月，廣州全市一手住宅去庫(kù)存周期16個(gè)月，比2023年末縮短0.6個(gè)月，比2024年三季度末縮短3.4個(gè)月。

　　據(jù)合富研究院統(tǒng)計(jì)，近三年，廣州新房成交面積均維持在800萬(wàn)平方米左右，新房以滿足改善需求為主，存量房（即二手住宅）更偏向于滿足剛性需求。

　　李宇嘉認(rèn)為，一方面，二手房在戶型、學(xué)位、價(jià)格等方面的優(yōu)勢(shì)依然存在，這是其在樓市中繼續(xù)占主導(dǎo)的主要原因。另一方面，若二手房交易循環(huán)加快，有助于“賣舊買新”，這將會(huì)帶動(dòng)新房交易，對(duì)新房市場(chǎng)形成支撐。

　　值得注意的是，2024年，“去庫(kù)存”成為全國(guó)樓市重中之重，廣深樓市的新房供應(yīng)亦有所放緩。據(jù)合富研究院統(tǒng)計(jì)，2024年廣州全市新增預(yù)售面積614萬(wàn)平方米，同比下降19%。樂(lè)有家研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2024年，深圳新增一手住宅預(yù)售面積546.6萬(wàn)平方米，同比下降6.2%；預(yù)售網(wǎng)簽面積389.96萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21%。在供應(yīng)減少、銷售增長(zhǎng)的背景下，2024年年末深圳一手住宅預(yù)售庫(kù)存面積減少至398.9萬(wàn)平方米，同比下降23%。

　　孟新增分析指出，本輪周期市場(chǎng)復(fù)蘇路徑或表現(xiàn)為“從二手房量升到二手房?jī)r(jià)止跌再到新房銷售量穩(wěn)、新房房?jī)r(jià)止跌”。2025年是“十四五”規(guī)劃收官之年，也是“十五五”發(fā)展謀篇布局之年，各項(xiàng)政策加力有望帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)，但房地產(chǎn)全面回穩(wěn)仍面臨一些挑戰(zhàn)，整體或仍處于筑底階段。

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