機(jī)構(gòu)：去年上海辦公樓市場(chǎng)租客升級(jí)需求增加，投資市場(chǎng)交易筆數(shù)創(chuàng)新高

快訊 2025年01月26日 12:00 1 admin

　　近日，多家商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)布2024年第四季度及全年報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，2024年上海辦公樓市場(chǎng)需求平穩(wěn)修復(fù)，雖然租金持續(xù)承壓，但優(yōu)惠政策帶動(dòng)升級(jí)需求，市場(chǎng)主體也更為多元。

　　“盡管面臨供應(yīng)增加的壓力，政策支持有望為市場(chǎng)復(fù)蘇提供動(dòng)力?！笔腊钗豪硎酥袊?guó)區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)部|辦公樓負(fù)責(zé)人張?jiān)奖硎荆霸诤暧^層面，上海市政府工作會(huì)議提出的更加寬松的貨幣和經(jīng)濟(jì)政策預(yù)計(jì)將為2025年寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)積極影響。這些政策通過(guò)降低企業(yè)成本、增強(qiáng)市場(chǎng)信心和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，將直接推動(dòng)寫字樓市場(chǎng)的需求和發(fā)展。”

　　業(yè)主方提供優(yōu)惠政策帶動(dòng)搬遷升級(jí)需求

　　從全年的數(shù)據(jù)來(lái)看，來(lái)自CBRE世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，2024年上海寫字樓市場(chǎng)共錄得12個(gè)新增供應(yīng)，共計(jì)79.4萬(wàn)平方米，同比下降28.2%。從供應(yīng)區(qū)域來(lái)看，主要布局在淮海中路、徐匯濱江、浦東世博、世紀(jì)大道和五角場(chǎng)等市場(chǎng)。

　　來(lái)自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2024年上海辦公樓凈吸納量錄得47.6萬(wàn)平方米。其中第四季度中央商務(wù)區(qū)凈吸納量上升至約7.88萬(wàn)平方米，非中央商務(wù)區(qū)凈吸納量錄得約7.07萬(wàn)平方米。甲乙級(jí)項(xiàng)目之間的租金價(jià)差逐漸縮小，吸引不同行業(yè)的租戶調(diào)整優(yōu)化其租賃策略。

　　CBRE的數(shù)據(jù)顯示，2024年全市租金報(bào)價(jià)同比下降6.8%，有效租金同比下降8.9%?？傮w來(lái)看，續(xù)租比例上升，同時(shí)縮租現(xiàn)象增多，導(dǎo)致需求動(dòng)力不足。在一些競(jìng)爭(zhēng)壓力較大的子市場(chǎng)，業(yè)主不得不采取更靈活和激進(jìn)的租賃策略，從而推動(dòng)租金進(jìn)一步下行。

　　租金下降以及業(yè)主方提供的更多優(yōu)惠政策繼續(xù)帶動(dòng)升級(jí)需求。

　　仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年上海甲級(jí)辦公樓搬遷類租賃成交中，升級(jí)型需求占比達(dá)到74%。在2024年的升級(jí)型需求中，有76%的租戶選擇升級(jí)至2020年及之后竣工的項(xiàng)目，然而該部分項(xiàng)目?jī)H占上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)總存量的29%。

　　仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事兼華東區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)黃臻認(rèn)為，續(xù)租仍是當(dāng)前部分租戶的首選租賃策略，但租金下行以及新竣工項(xiàng)目、高品質(zhì)成熟項(xiàng)目的入市，為租戶提供了搬遷升級(jí)辦公空間的機(jī)會(huì)。

　　“租金下降的同時(shí)帶動(dòng)中央商務(wù)區(qū)和非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的成本驅(qū)動(dòng)型需求，部分大面積租戶獲得有利的租約條款升級(jí)至新的辦公空間。”仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事王岳表示。

　　行業(yè)需求方面，多元行業(yè)構(gòu)成了市場(chǎng)主體。仲聯(lián)量行的數(shù)據(jù)顯示，來(lái)自金融服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、科技互聯(lián)網(wǎng)和制造貿(mào)易等傳統(tǒng)行業(yè)占據(jù)需求七成以上。而據(jù)CBRE的報(bào)告，金融業(yè)以18.0%的占比位列全年首位，其中投資管理、保險(xiǎn)和證券是全年租賃活躍度最高的三大子行業(yè)；TMT行業(yè)需求同比回升，占比16.0%；消費(fèi)品制造業(yè)需求也占16.0%。

　　潮玩、二次元和寵物賽道正迎來(lái)新機(jī)遇

　　在零售物業(yè)市場(chǎng)，CBRE的報(bào)告顯示，2024年市場(chǎng)消費(fèi)需求趨于保守，但餐飲品類整體表現(xiàn)堅(jiān)挺，依舊為主力需求，占比39%，以中餐、飲品和烘焙點(diǎn)心等細(xì)分品類布點(diǎn)活躍。

　　仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2024年第四季度上海全市整體凈吸納量達(dá)到近15.7萬(wàn)平方米；全年凈吸納量為45.1萬(wàn)平方米，較2023年有所減緩。

　　租金方面，CBRE的報(bào)告顯示，全市購(gòu)物中心首層租金持續(xù)向下調(diào)整，全年同比下滑0.9%，報(bào)每天每平方米人民幣32.4元。

　　仲量聯(lián)行的報(bào)告指出，展望2025年，上海將迎來(lái)11個(gè)新項(xiàng)目入市，市場(chǎng)整體入駐率和租金面臨挑戰(zhàn)，項(xiàng)目表現(xiàn)分化可能加劇。不過(guò)，黃臻表示，隨著消費(fèi)者對(duì)情感體驗(yàn)和性價(jià)比的追求增強(qiáng)，潮玩、二次元和寵物賽道正迎來(lái)新機(jī)遇；同時(shí)，隨著人們加大對(duì)健康養(yǎng)生的關(guān)注，預(yù)計(jì)運(yùn)動(dòng)健康、美容SPA類品牌也會(huì)保持拓店積極性。“未來(lái)，零售空間不僅僅是一個(gè)交易場(chǎng)所，更要成為一個(gè)能提供獨(dú)特體驗(yàn)和情感連接的平臺(tái)，市場(chǎng)參與者需要多維度共同思考，為消費(fèi)者提供更加個(gè)性化、高品質(zhì)、有情緒價(jià)值的服務(wù)?！秉S臻認(rèn)為。

　　2024年投資市場(chǎng)交易筆數(shù)創(chuàng)歷史新高

　　投資市場(chǎng)方面，CBRE的報(bào)告顯示，2024年上海物業(yè)投資市場(chǎng)共錄得119筆交易，為有史以來(lái)最高水平，交易總額625.4億元，同比下降24.2%。年內(nèi)買家類型經(jīng)歷重構(gòu)，市場(chǎng)投資意向相對(duì)穩(wěn)定，投資型交易金額占比超過(guò)六成，但單筆交易規(guī)?？s減明顯，10億元以下交易占比達(dá)82.6%。

　　標(biāo)的物業(yè)類型方面，按交易筆數(shù)統(tǒng)計(jì)，辦公樓交易占比錄得連續(xù)三年下滑，但仍占據(jù)半壁江山。自用型交易累計(jì)貢獻(xiàn)64%的交易金額，其中超過(guò)三分之一來(lái)自金融機(jī)構(gòu)買家，交易標(biāo)的主要集中于泛陸家嘴板塊及濱江區(qū)域；投資導(dǎo)向交易中，區(qū)別于以往由傳統(tǒng)投資者主導(dǎo)的情況，年內(nèi)企業(yè)買家投資金額占比達(dá)51%，較上年的24%錄得大幅提升，交易標(biāo)的多為成熟商務(wù)區(qū)內(nèi)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)辦公樓。

　　另一方面，零售物業(yè)與酒店的比例逐年上升，分別為18%和10%。年內(nèi)錄得多筆地產(chǎn)公司出售優(yōu)質(zhì)零售資產(chǎn)的股權(quán)交易，帶有租約的商鋪裙房類法拍項(xiàng)目也受到中小型企業(yè)買家的青睞。受益于境外游客免簽政策與刺激內(nèi)需補(bǔ)貼政策的進(jìn)一步放寬，文旅消費(fèi)需求不斷釋放，地處核心板塊酒店類資產(chǎn)愈發(fā)受到投資者關(guān)注。

　　買家類型方面，企業(yè)買家表現(xiàn)最為活躍，占比過(guò)半，其多偏好寫字樓、綜合體與酒店等資產(chǎn)類型，民營(yíng)企業(yè)收購(gòu)整層辦公樓的案例亦屢見不鮮。另一方面，險(xiǎn)資、地產(chǎn)基金與地產(chǎn)公司等傳統(tǒng)投資者合計(jì)占比25%，運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健的區(qū)域型購(gòu)物中心、位于核心板塊的寫字樓資產(chǎn)以及物流廠房資產(chǎn)包為機(jī)構(gòu)投資者當(dāng)前的首選資產(chǎn)類別，地產(chǎn)基金及以品牌公寓運(yùn)營(yíng)方為代表的地產(chǎn)公司則對(duì)長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)依然保持較為積極的投資意愿。

　　值得關(guān)注的是，澎湃新聞此前報(bào)道，近日，中郵人壽保險(xiǎn)股份有限公司（下稱“中郵保險(xiǎn)”）宣布領(lǐng)投上海博華廣場(chǎng)項(xiàng)目簽約，對(duì)價(jià)108億元。有業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，作為2025年首月迎來(lái)的超100億元投資金額的交易，該交易不僅反映了在當(dāng)前較為謹(jǐn)慎的投資環(huán)境下，核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍然備受關(guān)注，也反映了市場(chǎng)更加積極和樂(lè)觀的情緒。

　　世邦魏理仕華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人王晶指出：“上海物業(yè)投資市場(chǎng)交易筆數(shù)年內(nèi)再創(chuàng)新高，買家類型結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變也在潛移默化地影響不同資產(chǎn)類型的交易活躍度。在資產(chǎn)價(jià)格修復(fù)加劇、租賃市場(chǎng)表現(xiàn)不及預(yù)期的客觀背景下，核心資產(chǎn)憑借相對(duì)穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)與價(jià)格預(yù)期，成為各類投資者關(guān)注的重點(diǎn)。我們認(rèn)為，來(lái)年適度寬松的貨幣政策將進(jìn)一步降低融資成本，房企的持續(xù)‘瘦身計(jì)劃’也將為市場(chǎng)提供更多值得選擇的投資機(jī)會(huì)，有望推動(dòng)上海物業(yè)投資市場(chǎng)流動(dòng)性穩(wěn)定提升?！?/p>

標(biāo)簽：場(chǎng)租上海新高