11只蓄勢待發(fā)，公募REITs再迎大年
來源：中國基金報(bào)
記者 李樹超
【導(dǎo)讀】11只產(chǎn)品蓄勢待發(fā) 公募REITs再迎發(fā)行大年
在政策支持力度加大、市場需求旺盛等多方面因素推動下，公募REITs市場持續(xù)火爆，多只產(chǎn)品排隊(duì)上市，公募REITs有望再迎發(fā)行大年。
不過，經(jīng)歷了年初大漲后，業(yè)內(nèi)人士建議投資者關(guān)注估值過高風(fēng)險，謹(jǐn)慎選擇投資標(biāo)的，關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)和政策變化對REITs市場的影響。
公募REITs再迎發(fā)行大年
市場需求驅(qū)動下，去年以來公募REITs產(chǎn)品供給力度不斷加大。2021年至2023年，公募REITs的發(fā)行數(shù)量分別為11只、13只和6只。2024年，公募REITs迎來大發(fā)展，共發(fā)行29只新產(chǎn)品。今年公募REITs項(xiàng)目儲備充分，有望再迎發(fā)行大年。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至3月14日，2025年以來已發(fā)行4只公募REITs，發(fā)行總規(guī)模為53億元。此外，有11只公募REITs已經(jīng)申報(bào)，南方順豐物流REIT、匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT兩只產(chǎn)品已經(jīng)發(fā)行。
對于公募REITs供給增加，中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，政策支持力度加大是非常重要的原因。2024年7月國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》，為推動REITs市場可持續(xù)發(fā)展奠定了制度基礎(chǔ)。
該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，低利率環(huán)境下REITs產(chǎn)品的分派率優(yōu)勢凸顯。去年下半年以來，一級市場認(rèn)購活躍度提升、二級市場逐漸回暖，市場需求驅(qū)動下，優(yōu)質(zhì)REITs產(chǎn)品的供給力度不斷加大。
一位中型公募REITs投研負(fù)責(zé)人表示，在政策支持和市場需求的推動下，原始權(quán)益人、基金管理人、中介機(jī)構(gòu)等市場參與主體的積極性顯著提高，主動推動項(xiàng)目發(fā)行，進(jìn)一步增加了產(chǎn)品的供給。
盈米基金研究員李兆霆表示，一方面，政策的大力扶持為REITs市場擴(kuò)張?zhí)峁┝嘶A(chǔ)和紅利。另一方面，市場供需兩端蓬勃發(fā)展。在無風(fēng)險利率下行的背景下，國債收益率徘徊于歷史低位，REITs憑借其高分紅的顯著特性，成為保險資金、社?；稹B(yǎng)老金等長期資金優(yōu)化資產(chǎn)配置的較好選擇。
對于看好的產(chǎn)品，上述公募REITs投研負(fù)責(zé)人表示，較為看好新型基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施等資產(chǎn)。其中，新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs為AI行業(yè)提供了新的融資渠道，推動數(shù)據(jù)中心輕資產(chǎn)運(yùn)營和數(shù)字化改造。養(yǎng)老設(shè)施REITs為養(yǎng)老項(xiàng)目提供了新的融資方式，通過將養(yǎng)老設(shè)施資產(chǎn)證券化，吸引社會資本參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，有助于緩解養(yǎng)老項(xiàng)目投資金額高、回報(bào)周期長、資產(chǎn)變現(xiàn)途徑少等問題。
李兆霆也看好民生剛需領(lǐng)域，如養(yǎng)老（社區(qū)養(yǎng)老院）、數(shù)據(jù)中心（一線城市算力基礎(chǔ)設(shè)施）、水利等政策鼓勵且現(xiàn)金流可預(yù)測性強(qiáng)的資產(chǎn)。此外，新能源與低碳資產(chǎn)，光伏、風(fēng)電等清潔能源項(xiàng)目（如國家電投 REIT）具備抗周期屬性，長期現(xiàn)金流穩(wěn)定，疊加“雙碳”政策，也受到市場較大關(guān)注。
“今年在一級市場發(fā)行方面，主要關(guān)注優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房項(xiàng)目，同時關(guān)注新推出的數(shù)據(jù)中心類資產(chǎn)等?！敝薪鸹鹣嚓P(guān)負(fù)責(zé)人稱。
投資價值依然存在
但需更謹(jǐn)慎選擇投資標(biāo)的
今年以來，公募REITs二級市場表現(xiàn)亮眼，年初至今中證REITs全收益指數(shù)上漲超8%，部分產(chǎn)品漲幅超25%。
經(jīng)歷大漲后，業(yè)內(nèi)人士建議投資者警惕市場過熱和估值過高風(fēng)險，保持對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策變化的密切關(guān)注。
中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，當(dāng)前資產(chǎn)可能已經(jīng)反映了對未來發(fā)展的樂觀預(yù)期，部分產(chǎn)品或板塊可能面臨估值消化的壓力。若仍能在大類資產(chǎn)中，特別是在低利率環(huán)境下相比其他固收產(chǎn)品顯示出較好的分派率優(yōu)勢，且宏觀政策效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，則REITs的中長期認(rèn)購需求或仍能延續(xù)。
李兆霆表示，REITs與股票、債券的相關(guān)性極低。當(dāng)下，無風(fēng)險利率處于下行通道，國債收益率長時間在歷史低位區(qū)間震蕩。在此情形下，REITs高分紅的特性愈發(fā)凸顯，使其擁有獨(dú)特的配置價值。與此同時，在通脹環(huán)境下，REITs底層資產(chǎn)租金具備可重置屬性。以倉儲物流領(lǐng)域?yàn)槔渥饨鹈磕隄q幅維持在3%~5%，這種在不同市場環(huán)境下均能保持穩(wěn)定收益且具備一定抗通脹能力的特性，使得REITs可以作為資產(chǎn)組合中的“壓艙石”，有效熨平組合波動。
“投資者需平衡收益與風(fēng)險，警惕市場短期過熱風(fēng)險，避開高溢價品種。”李兆霆說。
上述中型公募REITs投研負(fù)責(zé)人表示，隨著市場的快速上漲，部分REITs產(chǎn)品的估值已經(jīng)處于較高水平，投資者需要警惕估值過高的風(fēng)險。另外，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策變化對REITs市場的影響較大，投資者需要密切關(guān)注。
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